案情简介：2013年6月7日，绍兴县某涂料有限公司与绍兴某银行轻纺城支行签订编号《最高额抵押合同》一份，约定：绍兴县某涂料有限公司为债务人，绍兴某银行轻纺城支行为抵押权人，绍兴县某涂料有限公司自愿将其名下涉案房产在2013年6月7日起至2014年5月29日期间和最高抵押担保余额1150万元内为债务人向绍兴某银行轻纺城支行分期分次取得的“贷款”资金提供抵押担保，并于次日依法进行了登记，办理了抵押登记手续。

2016年3月2日，某院作出（2015）绍柯商初字第3612号判决书，判决：绍兴某银行轻纺城支行对绍兴县某涂料有限公司的债务就涉案房产抵押物分别在最高余额2,000,000元、2,500,000元、2,800,000元、1,800,000元、2,400,000元范围内依法定程序享有优先受偿权。判决书生效后，被执行人未能自觉履行，绍兴某银行轻纺城支行向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行中，拟对上述抵押房产进行拍卖、变卖，案外人据此向本院提出执行异议。

龚某某与绍兴县某涂料有限公司于2013年5月20日签订房屋租赁合同，约定由绍兴县某涂料有限公司将其名下涉案房产出租给龚某某使用，租期为2013年6月1日至2023年5月31日，年租金为480000元整，从第六年开始按租金的价格每年涨15%，租金为一年一付。之后龚某某对房屋进行了装修并投入使用。

办案思路：1、确认请求权基础：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第三十一条

2、证明两个事项：合同签订于案涉房屋抵押前、在抵押前已依据合同合法占有案涉房屋至今

3、经和当事人确认后搜集相关证据：

A涉案房屋租赁合同

B装修依据，包括支付设计费用、签订工程装修装饰合同

C直接使用依据，租用场地的营业执照登记情况、实际租金支付情况

最终裁定：本院认为部分：因涉案房屋已于2013年6月7日设定抵押登记，案外人已举证证明在抵押前已与被执行人签订真实有效的租赁合同，按约支付租金，在抵押前对案涉房屋根据租赁用途进行装修，可以认定案外人与被执行人绍兴县某涂料有限公司于2013年5月20日签订房屋租赁合同真实、合法、有效。抵押财产出租给案外人在前，订立抵押合同在后，原租赁关系不受该抵押权的影响，该租赁合同对今后的买受人应具有约束力，同时也可确认案外人对租赁厂房享有优先购买权。案外人提出的异议理由成立，本院予以支持。

裁定内容部分：案外人龚某某与被执行人绍兴县某涂料有限公司于2013年5月20日签订的房屋租赁合同合法有效，案外人有权在租赁期内（租期为2013年6月1日至2023年5月31日）阻止向受让人移交占有涉案的房产，在本院拍卖时享有优先购买的权利

办案心得：该案的关键在于基于请求权基础确认抵押权形成晚于申请人之租赁权之事实，除了需要证明签订的房屋租赁合同签订于抵押行为之前，还要有实际交付使用的行为，该行为的举证往往需要通过和当事人沟通，结合方方面面相关证据的收集还原实际使用情况，以达到维权的最终目的。

案件编号：（2017）浙0603执异45号